Theo quy định của Nghị định 100, người mua phải vay với lãi suất 6,6% một năm, mức này là quá cao. (Ảnh: minh hoạ)
Trước thực trạng người nghèo, người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn ngày càng khó tiếp cận với nhà ở, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, theo quy định của Nghị định 100, người mua phải vay với lãi suất 6,6% một năm, mức này là quá cao. Trong khi đó, từ tháng 7/2021 đến tháng 7/2024, Thủ tướng đã nhiều lần ký duyệt mức lãi suất chỉ 4,8%/năm. Từ tháng 8/2024, lãi suất lại tăng lên 6,6%/năm. Sau nhiều lần kiến nghị, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261 ngày 10/10/2025, mức lãi suất đã được giảm xuống còn 5,4%.
“Thật ra, chúng tôi vẫn tha thiết đề nghị giữ lại mức 4,8%/năm. Bởi vì với mức 5,4% hiện nay, nếu chủ đầu tư vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, họ phải chịu mức lãi vay bằng 120% của 5,4%, tức là lên tới khoảng 6,48%, rất cao. Trong khi đó, ngân hàng thương mại lại đang cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như Nam Long vay chỉ khoảng 5,9% đến 6,1%”, ông Châu nói.
Khi nói đến “nhà giá rẻ”, có thể chia thành hai loại, đó là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập. Ông Lê Hoàng Châu đặt vấn đề: “Vậy mức giá nào được xem là phù hợp”?
Theo ông Châu, nhìn lại năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02, đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lúc đó quy định rằng nhà ở thương mại có giá từ 1,050 tỷ đồng trở xuống được vay gói hỗ trợ. Đến nay, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.
Đối với loại hình này, đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng – tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ.
“Chúng tôi kiến nghị nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay, là tương đối hợp lý”, ông Châu nhấn mạnh.
Tuy nhiên, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.
Muốn giải được “cơn khát”, hồi tháng 9/2025, trong cuộc họp với Thủ tướng Phạm Minh Chính và Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, HOREA đã có đề nghị như sau.
Thứ nhất, muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung. Nhưng tăng nguồn cung ở đây không phải tăng chung chung, mà là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.
Thứ hai, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc. Theo Thủ tướng Chính phủ, hiện nay có 2.890 dự án đang vướng mắc cần phải tháo gỡ. Trước hết, cần tập trung xử lý, gỡ cho 2.890 dự án này.
Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội - về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2020, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong cả năm, chiếm 1%; số còn lại là căn hộ trung cấp và cao cấp. Tới năm 2021, 2022, 2023 chỉ còn nhà ở cao cấp (chiếm 70%) và trung cấp; nhà ở vừa túi tiền không còn tồn tại. Tới năm 2024, nhà ở phân khúc trung cấp biến mất trong các dự án mới, chỉ còn lại 100% nhà ở cao cấp.
Nguồn cung ngày một giảm, đơn cử như năm 2017, các doanh nghiệp tung ra thị trường TP. Hồ Chí Minh 43.000 căn hộ, đến năm 2025 trong 6 tháng đầu năm các doanh nghiệp đưa ra thị trường 3.353 căn hộ.
“Như vậy, chúng ta thấy nguồn cung hụt hơi. Mà theo quy luật cung cầu, cung ít, cầu nhiều thì dẫn tới giá tăng. Cung ít mà cầu quá nhiều thì người dân khó tiếp cận nhà ở”, ông Châu cho hay.
