Kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp xã, thiết lập thu phí nhà đất - Ảnh: MINH HÒA
Ngày 9-9, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM (Viện IEEr) có văn bản kiến nghị đến Thường trực Ban Bí thư, Thủ tướng về việc xem xét bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, thiết lập nguồn thu phí nhà đất khi sửa đổi Luật Đất đai 2024.
Bỏ quy hoạch thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp
Theo Viện IEEr, việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư, vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp.
Theo phân tích của viện, trên thực tế nhiều năm qua quy hoạch sử dụng đất đến 90% không thực hiện được, hoặc phải điều chỉnh để thực hiện, tạo ra rào cản rất lớn trong đầu tư xây dựng.
Ví dụ việc phủ kín quy hoạch 1/500 hay 1/2000 ở đô thị cũng không giải quyết được vấn nạn vi phạm xây dựng, vì nhu cầu của người dân lớn hơn nhiều với quy hoạch sử dụng đất, hay khi phân chia đất lại vướng quy hoạch xây dựng mới không thể chia, từ đó bế tắc trong thực thi quy hoạch.
Hơn thế, việc quy hoạch lộ giới đường, hẻm, công viên cây xanh, bến bãi, trường trạm và các công trình công ích... cũng không thể thực hiện được do vướng quy hoạch.
"Các thành phố lớn như TP.HCM sử dụng kế hoạch sử dụng đất để triển khai quy chế quản lý kiến trúc đô thị được phê duyệt theo từng giai đoạn chứ không phải quy hoạch, nên việc loại bỏ quy hoạch sử dụng đất không ảnh hưởng đến phát triển đô thị lớn.
Trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp xã là phù hợp, đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã..." - TS Phạm Viết Thuận, viện trưởng Viện IEEr, phân tích.
Thiết lập nguồn thu phí nhà đất
Từ việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã nêu trên và nhằm duy trì nguồn thu từ quản lý đất đai, Viện IEEr kiến nghị nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị (phí nhà).
Theo kiến nghị của TS Thuận, người dân nộp phí đất ở (như hiện nay) và phí nhà trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch quản lý kiến trúc đô thị, và tự đăng ký xây dựng thông qua UBND phường, xã.
Ví dụ, chủ đầu tư xây 3 tầng thu khác xây 5 tầng và được phân loại cấp nhà như hiện nay để thu (nhà cấp 1 đến cấp 4), riêng nhà cấp 4 thì miễn phí.
"Có thể thu phí đất ở bằng 0,01% giá đất ở trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, còn phí nhà thu 0,5% giá trị nhà khi hoàn công và để đảm bảo bảng giá đất hằng năm không tăng quá lớn, chỉ với biên độ tăng/giảm 3 - 5% là phù hợp.
Hai nguồn thu này bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với tăng bảng giá đất như Luật Đất đai 2024 làm ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư vì thuê đất giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại làm khó cho người dân...", ông Thuận viện dẫn.
Nên sử dụng hệ số K khi xây dựng bảng giá đất
Sau một năm áp dụng bảng giá đất mới theo "nguyên tắc thị trường" đã bộc lộ nhiều điểm yếu do bảng giá đất tăng quá cao.
Vì vậy Viện IEEr kiến nghị sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định việc xây dựng bảng giá đất (từ ngày 1-1-2026) của 34 tỉnh thành sử dụng bảng giá đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và hệ số K để xây dựng, bảo đảm biên độ tăng/giảm 3-5% cho mỗi lần điều chỉnh nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô trong dài hạn.
"Khi áp dụng cho mọi lĩnh vực liên quan như bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích nên sử dụng hệ số K để điều chỉnh là hợp lý, khoa học nhất.
Bên cạnh đó việc Chính phủ xây dựng mức thu phí đất ở và phí nhà trong thời gian tới là nguồn thu bền vững thay cho nâng bảng giá đất cao như hiện nay; duy trì bảng giá đất áp dụng từ ngày 1-1-2026 ổn định, không tăng đột biến so với bảng giá đất trước khi luật 2024 có hiệu lực...", TS Thuận kiến nghị.
Trước 5-9 tham mưu dự án xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1-1-2026 ở TP.HCM
