Mặt bằng giá bất động sản nội đô đã quá cao
Thời gian qua, mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực trung tâm như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, chạm ngưỡng rất cao so với mức thu nhập trung bình của người dân.
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại nội đô Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể trong 5 năm qua. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ ở Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua tại thị trường Hà Nội.
Còn tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu của Batdongsan.com.vn.
Tuy nhiên, giá thuê lại không theo kịp tốc độ tăng này. Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư tại trung tâm chỉ dao động trong khoảng 3-5%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đây (6-8%/năm).
"Mặt bằng giá bất động sản khu vực nội đô đã quá cao so với thu nhập trung bình người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế, do đó có thể không còn nhiều dư địa tăng giá", nhóm phân tích VCBS nhận định.
Điều này khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc việc chuyển dòng vốn sang các khu vực có biên độ tăng giá cao hơn, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản tại nội đô với mức lợi nhuận kém hấp dẫn.
Động lực tăng giá cho bất động sản vùng ven
Một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp bất động sản vùng ven có dư địa tăng giá là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Một số phân đoạn đường Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM và tuyến metro kết nối hướng tâm sẽ lần lượt hoàn thiện từ năm 2025.
Điều này giúp kết nối các khu đô thị vùng ven với trung tâm, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực lân cận.
Khi các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM đi vào hoạt động, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm sẽ thuận tiện hơn, giúp gia tăng giá trị bất động sản tại những khu vực này.
Các tuyến cao tốc kết nối vùng đô thị lớn với các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên (Hà Nội) hay Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP.HCM) sẽ giúp vùng ven phát triển mạnh hơn.
Việc phát triển hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách về địa lý mà còn giúp thay đổi tâm lý của người mua, khiến họ sẵn sàng chấp nhận di chuyển xa hơn để có được không gian sống rộng rãi, tiện nghi với mức giá hợp lý hơn.
Ngoài ra, nhu cầu đầu tư và tiềm năng tăng giá bắt đầu chiếm tỷ trọng cao hơn trong quyết định mua nhà (thay vì ưu tiên các sản phẩm an toàn, có thể tạo dòng tiền ngay như chung cư nội thành) khi nhà đầu lạc quan hơn về triển vọng thị trường.
Hơn nữa, thời gian gần đây phần lớn các dự án khu đô thị lớn tập trung tại vùng ven/ địa phương thuộc vùng đô thị, do đó có thể mang đến động lực nhất định cho thị trường khu vực khi các dự án dần ra hàng hoặc công bố phân khu mới trong năm 2025-2026.
Tuy nhiên, nhóm phân tích VCBS cho rằng: “Làn sóng tăng giá chỉ lan ra các khu vực vùng ven các thành phố lớn, còn với thị trường các đô thị loại II trở xuống, dự báo vẫn tương đối trầm lắng do áp lực nhu cầu nhà ở không cao, thậm chí có xu hướng sụt giảm do di dân đến các thành phố lớn và trung tâm công nghiệp. Thực trạng thừa cung cục bộ do quy hoạch quá mức trong giai đoạn “sốt nóng” và dòng tiền đầu tư chưa được ưa chuộng”.
