Bà Dung cho rằng, Việt Nam nổi lên là một trong những trung tâm sản xuất của khu vực và thế giới trong suốt hơn một thập kỷ qua. Những bất ổn địa chính trị khiến các tập đoàn trên thế giới bắt đầu hình thành xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Theo đó, nhiều quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất của các ông lớn này.
Bên cạnh đó, sức mua hàng hóa tại thị trường nội địa đang tăng mạnh và tiếp tục duy trì động lực tăng trưởng trong vài năm tiếp theo, nhất là trong lĩnh vực thương mại điện tử (TMĐT). Giai đoạn 2016 – 2021, TMĐT Việt Nam bứt phá ngoạn mục và tăng trưởng ấn tượng ở mức 25%/năm. Nhiều gã khổng lồ ngành bán lẻ cũng lên kế hoạch mở rộng và tăng cường đầu tư vào quốc gia Đông Nam Á này.
Nhu cầu thuê nhà kho/nhà xưởng (NK/NX) hiện khá lớn. Tính đến nay, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và NK/NX là 10%. Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung – cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình NK/NX cao tầng.
Ưu điểm lớn nhất của NK/NX cao tầng là cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp. Với thiết kế cao tầng, phần lớn các NK/NX theo mô hình này sẽ được trang bị thêm ramp dốc, thang chuyển hàng hoặc hệ thống băng tải. Trong đó, ramp dốc giữ vai trò hỗ trợ xe tải dễ dàng và thuận tiện vận chuyển, xếp dỡ hàng hóa ở các khu vực tầng cao.
Mô hình NK/NX cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải. Tại những khu đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê. Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm hơn và giá thuê đất tiếp tục neo cao, NK/NX cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung – cầu này. Hiện nay, NK/NX cao tầng bắt đầu lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội hơn so với mô hình truyền thống.
Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM). Kể từ sau đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000 m2
kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung NK/NX cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.
NK/NX cao tầng là mô hình cho thuê tối ưu, giúp tối ưu hóa quỹ đất, hỗ trợ ngành TMĐT đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh và hướng đến cung cấp giải pháp phát triển bền vững.
“Nhu cầu thuê kho/xưởng khá cao, trong khi quỹ đất dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới”, bà Dung nhấn mạnh.
Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của TMĐT, tuy nhiên sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng. Với khách thuê, vị trí và khả năng tiếp cận là hai yếu tố trọng yếu khi đưa ra quyết định thuê kho/xưởng.
Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, NK/NX cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.
Ngành kinh doanh TMĐT thường cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống thiết bị hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói và dịch vụ logistics thu hồi (reverse logistics). Do vậy, nhà kho cao tầng là mô hình cho thuê lý tưởng với doanh nghiệp ngành này.
Dịch vụ giao hàng nhanh (giao hàng trong ngày) trở thành chìa khóa giữ chân khách hàng. Quỹ đất công nghiệp tại các điểm gần khu dân cư (cách từ 1 – 2 giờ lái xe) lại rất hạn chế. Do vậy, sự ra đời của kho cao tầng giúp doanh nghiệp gia tăng lợi thế cạnh tranh. Mô hình này một mặt giúp cân bằng kỳ vọng của khách mua nhờ rút ngắn thời gian giao hàng, và mặt khác củng cố hiệu quả hoạt động chuỗi cung ứng nhờ giảm thiểu chi phí vận chuyển (thường chiếm ~50% tổng chi phí logistics).
Bà Dương Thùy Dung cho rằng tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh. Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình NK/NX cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp.
