Khu công nghiệp BW Deep C 2 Industrial & Logistics Park tại Hải Phòng mới đây đánh dấu dự án thứ 12 được khởi công trong năm nay của CTCP Phát triển Khu công nghiệp BW (BW Industrial) với tổng diện tích sàn hơn một triệu m2. Công ty đang trên đà đạt 1,1 triệu m2 diện tích cho thuê trong năm 2024, tăng trưởng bằng lần trong những năm gần đây.
Hiện tại, BW công bố sở hữu 1.000 ha quỹ đất, trải dài trên 58 dự án và 12 tỉnh thành công nghiệp tại Việt Nam. Đó là những con số cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ trong hoạt động đầu tư và kinh doanh của BW, công ty trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics mới chỉ được thành lập từ năm 2018.
Thậm chí, BW còn đang xem xét khả năng phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) tại Việt Nam trong một tới hai năm tới, giám đốc vận hành Fion Ng chia sẻ với Bloomberg.
Vậy đâu là những cơ sở nền tảng của BW? Vì sao một công ty non trẻ lại có được khả năng lớn bổng như “thánh Gióng” trong một lĩnh vực đòi hỏi lớn về tiềm lực tài chính, năng lực thực thi, cũng như khả năng bán hàng…?
Kế hoạch IPO
“Thời điểm IPO sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường cũng như việc liên tục mở rộng quy mô của BW”, bà Fion Ng tiết lộ. Đồng thời, vị quản lý cấp cao cũng bổ sung rằng, “công ty không thiếu nguồn vốn trong tương lai gần”.
Nhưng để IPO được ở Việt Nam, BW phải đáp ứng được nhiều điều kiện theo Luật chứng khoán 2019, trong đó có việc “hoạt động kinh doanh trong hai năm liên tục trước năm đăng ký chào bán phải có lãi; đồng thời công ty không có lỗ luỹ kế tính đến năm đăng ký chào bán”.
Hoạt động kinh doanh có lãi ở đây nghĩa là lợi nhuận sau thuế hợp nhất phải dương, điều cho đến năm 2023 BW vẫn chưa làm được. Cùng với sự mở rộng nhanh chóng, cả doanh thu và mức lỗ sau thuế hợp nhất của công ty đều gia tăng trong giai đoạn 2021 – 2023.
Năm ngoái, BW ghi nhận doanh thu gần 2.000 tỷ đồng, lỗ hợp nhất 1.244 tỷ đồng, theo dữ liệu từ báo cáo của Becamex - cổ đông lớn sáng lập công ty. Vấn đề thực sự nằm ở số lỗ luỹ kế, giai đoạn 2019 – 2023 tổng mức lỗ của BW trên 2.400 tỷ đồng, điều tương đối khó để lấp đầy trong một vài năm. Vì thế kế hoạch IPO trong một tới hai năm của đại diện BW sẽ cần được theo dõi kỹ càng.
Tin vui là BW đã ghi nhận tín hiệu lợi nhuận trong năm nay. Dựa trên số liệu về giá trị vốn đầu tư của Becamex vào BW trong 9 tháng đầu năm, ước tính mức lãi của công ty trong giai đoạn này xấp xỉ 200 tỉ đồng. Vì vậy, có thể hiểu được khi BW đã bắt đầu nghĩ đến kế hoạch IPO.
Hậu thuẫn bởi các “khủng long”
BW là một công ty có bộ đệm vốn khủng, nếu IPO thành công chắc chắn sẽ nằm trong số đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất trên sàn chứng khoán.
Tính đến nay, vốn điều lệ của BW đã vượt mức 17.000 tỷ đồng, liên tục tăng theo từng năm. Tại thời điểm thành lập, vốn ban đầu của BW chỉ ở mức 2.500 tỷ đồng, tương đương hơn 100 triệu USD.
Để so sánh tham chiếu, Becamex - cổ đông lớn của BW hiện có mức vốn điều lệ 10.350 tỷ đồng; Kinh Bắc (KBC) vốn điều lệ gần 7.700 tỷ đồng…
BW được thành lập năm 2018, là liên doanh giữa hai “khủng long”: Warburg Pincus góp 70% và Becamex góp 30%. Mục tiêu của công ty là phát triển và vận hành kho bãi, nhà máy hiện đại tại các khu vực kinh tế và công nghiệp quan trọng trên cả nước.
Ngoài ra, công ty cũng nhắm đến các tài sản liên quan đến công nghiệp, bao gồm trung tâm nghiên cứu, không gian văn phòng, và trung tâm dữ liệu. Theo thời gian, vốn điều lệ của BW tăng nhanh chóng, nhưng tỷ lệ 7 – 3 góp vốn của liên minh Warburg Pincus và Becamex vẫn không đổi.
Cho đến năm 2023, ESR Group, nhà quản lý bất động sản phục vụ kinh tế 4.0 lớn nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (APAC) trở thành nhà đầu tư chiến lược của BW.
Sự tham gia của cổ đông mới này pha loãng tỷ lệ sở hữu của các nhà sáng lập, Becamex giảm xuống còn 24%, ESR nắm gần 11%, và Warburg Pincus sở hữu phần đa số còn lại. Tuy nhiên, lưu ý rằng ESR cũng là công ty nằm trong danh mục đầu tư của Warburg Pincus tại APAC.
Sự hợp lực của ba tên tuổi hoành tráng đem đến nền tảng cực kỳ vững chắc cho BW. Warburg Pincus quản lý 21 quỹ đầu tư tư nhân, với 116 tỷ USD đã đầu tư trên toàn thế giới; Becamex là “ông lớn” bất động sản Bình Dương vốn hoá 70.000 tỷ đồng trên sàn chứng khoán Việt Nam; ESR quản lý 156 tỷ USD, trong đó hơn một nửa thuộc về nền kinh tế mới.
Kỳ vọng vào làn sóng FDI và phát triển logistics
Khi tiến hành thành lập liên doanh BW với Becamex vào năm 2018, Warburg Pincus đánh cược vào làn sóng phát triển khu công nghiệp và dịch vụ hậu cần tại Việt Nam trong nhiều năm. Trên thực tế, trong nhiệm kỳ đầu tiên của Tổng thống Trump, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã đưa Việt Nam vào nhóm quốc gia hưởng lợi nhất từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và tái định vị chuỗi cung ứng. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ở mức cao trên 20 tỷ USD trong nhiều năm qua, thúc đẩy năng lực sản xuất và xuất khẩu, tăng cường độ mở của nền kinh tế Việt Nam với thế giới.
Năm ngoái, Việt Nam đạt mức thặng dư thương mại với Mỹ trên 100 tỷ USD, điều này khiến đất nước có thể đối mặt với rủi ro thuế quan dưới thời Trump 2.0. Điều này có nghĩa làn sóng đầu tư vào Việt Nam có thể sẽ thoái lui. “Chúng tôi không thấy sự sụt giảm trong nhu cầu thuê,” bà Fion Ng nói với Bloomberg. Trên thực tế, số lượt truy cập vào website của BW đang nhiều hơn, đến từ nhiều quốc gia, bao gồm cả Trung Quốc. BW đặt mục tiêu xây dựng một triệu m2 sàn cho thuê mỗi năm, và không có ý định chậm lại.