Ngày 19/11/2023, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã ban hành văn bản số 2386/KL-TTCP, Kết luận Thanh tra về Công tác quản lý, sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 23/9/2019 và số 116/NQ-CP ngày 06/12/2019 của Chính phủ; Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của UBND thành phố Hải Phòng.
Theo đó, tại kết luận nêu trên, TTCP đã chỉ ra nhiều hạn chế, thiếu sót tại đến 02 dự án bất động sản đối ứng BT của Tập đoàn Hoàng Huy tại Hải Phòng.
Dự án Hoàng Huy Green River
Dự án khu đô thị mới Hoàng Huy Green River là Dự án đối ứng của dự án BT, do Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ tài chính Hoàng Huy làm chủ đầu tư tại xã Hoa Động, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng.
Phối cảnh Dự án khu đô thị mới Hoàng Huy Green River
Dự án được UBND Thành phố quyết định chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại các Quyết định: số 3979/QĐ-UBND ngày 30/12/2020, số 2157/QĐ-UBND ngày 26/7/2023; diện tích dự án là 325.122,69m 2 ; tổng vốn đầu tư dự kiến 4.050 tỷ đồng.
Quan thanh tra, TTCP xác định một số hạn chế, thiếu sót của dự án.
Cụ thể, theo Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 2157/QĐ-UBND ngày 26/7/2023 của UBND thành phố Hải Phòng có nội dung điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng các hạng mục công trình: Thời gian dự kiến từ Quý 1/2024 đến hết Quý IV/2028 (trên 04 năm) nhưng trong Chứng thư định giá đất thì thời gian đầu tư xây dựng của dự án là 02 năm.
Việc tính thời gian đầu tư xây dựng dự án 02 năm là không thống nhất với thời gian đầu tư xây dựng theo Chủ trương dầu tư dược phê duyệt. Từ đó, dẫn đên việc xác định chi phí đầu tư xây dựng trong chi phí phát triển của dự án khi quy đổi về giá trị hiện tại làm cơ sở xác định giá đất của dự án có sự thay đổi.
Thời điểm xác định, phê duyệt giá đất cụ thể, Dự án chưa có thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt, do vậy việc xác định chi phí xây dựng dựa trên cơ sở quy hoạch chi tiết. Đến thời điểm thanh tra, Dự án chưa có thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt.
Theo TTCP, sau khi có kết quả thẩm định, phê duyệt thiết kế cơ sở, Sở Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan kiểm tra, rà soát, báo cáo UBND Thành phố xác định lại tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng theo diện tích sàn xây dựng chi tiết được thẩm định, phê duyệt theo thiết kế cơ sở để đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ, theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
TTCP cũng kết luận, UBND Thành phố Hải Phòng không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định số 69/2019/NĐ-CP. Tuy nhiên, đến ngày 20/6/2023, Sở Xây dựng và Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy có Biên bản xác nhận việc hoàn thành thanh toán dự án BT, trong đó không tính lãi trả chậm theo Hợp đồng BT.
Đáng chú ý, theo TTCP, đến thời điểm thanh tra, dự án chưa được cấp Giấy phép xây dựng với các hạng mục, công trình phải có giấy phép xây dựng nhưng Chủ đầu tư đã triển khai thi công san nền và thi công phần móng một số trục đường giao thông là không đúng quy định.
Dự án Hoàng Huy Sở dầu
Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu là Dự án đối ứng của Dự án BT, do Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy làm Chủ đầu tư tại phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Phối cảnh Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu
Dự án được UBND thành phố Hải Phòng chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1815/QĐ-UBND ngày 08/8/2019, điều chỉnh 02 lần, quy mô gồm 16 căn liền kề, cao 5 tầng và 1 nhà cao tầng cao 37 tầng với 821 căn hộ, diện tích sử dụng đất là 10.148,64m2, tổng mức đầu tư là 1.429,6 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện từ quý IV/2019 đến quý IV/2024. Dự án được UBND TP. Hải Phòng giao đất để thanh toán dự án BT.
Dự án BT là dự án cải tạo chung cư cũ xuống cấp nguy hiêm trên địa bản TP. Hải Phòng tại công trình Goldenland5, xây dựng chung cư HH3, HH4 phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền, được phê duyệt tại Quyết định số 2643/QĐ-UBND ngày 12/10/2017. Công ty CP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy là đơn vị trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án BT theo hình thức đối tác công tư.
Ngày 10/6/2021, Công ty Hoàng Huy đã ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư cho Công ty cổ phần xây dựng Đại Thịnh Vượng.
Ngày 17/9/2021, UBND Thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2684/QĐ- UBND chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu, từ Công ty Cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Huy sang Công ty Cổ phần xây dựng Đại Thịnh Vượng.
TTCP xác định việc chuyển nhượng Dự án cơ bản đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Qua thanh tra, TTCP đã chỉ ra một số hạn chế, thiếu sót tại dự án.
Cụ thể, theo TTCP, UBND TP. Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh cục bộ lô đất CCQ-1 trong QHCT 1/2000 quận Hồng Bàng tại Quyết định số 654/QĐ-UBND ngày 6/3/2020, có một phần đất ở thấp tầng là không hoàn toàn phù hợp với QHC 1448 (quy hoạch là đất công cộng, trung tâm hỗn hợp cao tầng), chưa đảm bảo thực hiện đúng quy định tại khoản 4 điều 25 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Tuy nhiên, đến năm 2023, dự án được cập nhật vào QHC 2023.
TTCP cũng xác định Sở Xây dựng Hải Phòng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Dư án tại Văn bản số 2105/SXD-QHKT ngày 7/5/2020 có nội dung về chỉ tiêu bổ sung 1.649,78m 2 đất giao thông nằm ngoài ranh giới Dự án được phê duyệt là chưa phù hợp với quy định tại khoản 7 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Tuy nhiên, sau đó UBND thành phố đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án, bổ sung diện tích trên vào quy mô Dự án tại Quyết định số 1175/QĐ-UBND ngày 08/5/2020.
Cũng theo TTCP, UBND TP. Hải Phòng đã không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 69/2019/NĐ-CP. Tuy nhiên, đến ngày 20/6/2023, Sở Xây dựng và Công ty Hoàng Huy có Biên bản xác nhận việc hoàn thành thanh toán Dự án BT, trong đó không tính lãi trả chậm theo Hợp đồng BT.
Liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại dự án, TTCP xác định UBND TP. Hải Phòng có các Quyết định số 461/QĐ-UBND, số 462/QĐ-UBND ngày 09/02/2021, trong đó có nội dung phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất.
Việc xác định gía đất theo phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh là phù hợp. Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thực hiện ghi thu, ghi chi thanh toàn dự án BT theo quy định.
Tuy nhiên, qua xem xét Chứng thư thẩm định giá đất, TTCP nhận thấy diện tích tính toán một số hạng mục công trình không phù hợp với hồ sơ thiết kế kỹ thuật được Bộ Xây dựng thẩm định tại Văn bản số 447/HĐXD-QLTK ngày 13/8/2020, chưa đảm bảo nguyên tắc quản lý chi phí theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tự xây dựng; giá thuê của các mẫu tài sản so sánh dùng để tính doanh thu đối với phần diện tích thương mại không phù họp với phiếu khảo sát, không có tài liệu chứng minh TSSS giao dịch thành công theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; chi phí hạ tầng chưa xem xét đến phần diện tích 2.198,86 m 2 do Công ty Hoàng Huy cam kết tự bỏ tiên xây dựng tại Văn bản sô 167/CV-TCH ngày 29/7/2019, đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.