Thị trường bất động sản 2024 diễn biến "cục bộ"
Ngày 27/12, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội nghị "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào Kỷ Nguyên mới".
Tại Hội nghị, bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS cho biết, năm 2024 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm. Số lượng sản phẩm chào bán mới trong Quý 4 là 28.000 sản phẩm, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.
Tổng số sản phẩm chào bán năm 2024 là 81.000 sản phẩm, tăng 50% so với năm 2023. Tổng số sản phẩm mới, lần đầu ra mắt trên thị trường là 65.376 sản phẩm, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch.
Ngoài ra, thị trường bất động sản diễn ra mang tính chất "cục bộ", có sự mất cân đối giữa các phân khúc. Theo đó, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mới qua các quý đạt lần lượt là 43%; 75%; 69%; 72%.
Đáng chú ý, trong phân khúc căn hộ chung cư, tỷ trọng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với quý 4/2023. Tỷ trọng phân khúc hạng sang, siêu sang cũng tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý4/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.
Tính cục bộ còn thể hiện qua sự phân hóa nguồn cung theo khu vực, địa phương. 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2đô thị đặc biệt. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không “theo kịp” tốc độ tăng trưởng nguồn cung của các tỉnh phía Bắc.
62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển. Những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính có ưu thế lớn trong việc phát triển các dự ánquy mô lớn tại khu vực đô thị.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ thì chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khuvực vùng ven nhưng cũng phải đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.
Thực tế, các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ các quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở các vùng đất tiềm năng. Do đó, lợi thế vẫn đang nghiêng vè các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh khi triển khai các dự án quy mô nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, các chủ đầu tư vừa và nhỏ, nếu không triển khai các dự án quy mô đủ lớn, phải tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng.
Giá liên tục tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt
Cũng tại Hội nghị, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, trong quý 4/2024, chỉ số giá bình quân của các dự án trong tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý 2/2019. Căn hộ tại Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ.
Không chỉ giá bán căn hộ, năm 2024 cũng là năm chứng kiến nhiều kỷ lục về đất đấu giá được xác lập. Có thể kể đến một địa phương vùng ven Hà Nội, đất đấu giá đã đạt 186 triệu đồng/m2, mức giá này gần như chưa từng có trong giai đoạn trước đây.
Mặc dù giá bất động sản không ngừng tăng cao từ đất nền đấu giá đến phân khúc căn hộ chung cư, nhưng diễn biến "lạ" trên thị trường là khả năng hấp thụ vẫn tương đối tốt. Điều này được thể hiện qua việc lượng giao dịch trên thị trường liên tục cải thiện.
Theo thống kê, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Riêng quý 4, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.
Ông Lê Đình Chung nhận định: "Nhu cầu đầu tư địa ốc phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn. Xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn dần được quan tâm hơn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và đất đấu giá vẫn là 2 phân khúc được săn đón".
Một diễn biến khác được TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đề cập, dù nguồn cung nhà ở giá rẻ thiếu, nhu cầu ở thực tăng cao nhưng giao dịch thời gian qua bị chững lại. Có ý kiến cho rằng là do thiếu nguồn vốn, tuy nhiên vị chuyên gia khẳng định, không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mà vấn đề mấu chốt là do giá tăng quá cao, người dân mong chờ giá chững lại để mua.