28/01/2025 12:30

Bất động sản nhà ở: “Nguồn cung yếu và cục bộ” sẽ dần được giải tỏa trong năm 2025

Năm 2024 thị trường bất động sản đã diễn ra nhiều diễn biến mang tính “cục bộ” từ nguồn cung, phân khúc căn hộ cho đến doanh nghiệp cung ứng sản phẩm... Tuy nhiên, đến gần cuối năm câu chuyện “cục bộ” dần được giải toả khi niềm tin của nhà đầu tư được khôi phục và báo hiệu năm 2025 thị trường bất động sản có sự khởi sắc mới.

Nguồn cung mới – Cục bộ căn hộ cao cấp

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), nguồn cung và giao dịch qua các quý năm 2024 có sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể: quý 1/2024 cả thị trường nguồn cung mới có 5.000 căn và giao dịch đạt hơn 2.500 căn. Sang đến quý 2/2024, nguồn cung tăng lên gần 20.000 căn và giao dịch đạt gần 15.000 căn. Quý 3, nguồn cung mới đạt gần 15.000 căn và giao dịch đạt 10.000 căn. Kết thúc ở quý 4, nguồn cung đạt gần 26.000 căn và giao dịch đạt 20.000 căn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho biết, các phân khúc nhà ở năm 2024 phát triển không đồng đều. Căn hộ cao cấp (CHCC) vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung CHCC mới qua các quý đạt lần lượt là 43%; 75%; 69%; 72%.

Nguồn cung BĐS Nhà ở vẫn phân hóa mạnh theo khu vực, địa phương. Trong đó, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.

BĐS Nhà ở - Cục bộ theo doanh nghiệp cung ứng

Cũng theo dữ liệu của VARS, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn.

Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển và những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính có ưu thế lớn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị. Đồng thời có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven nhưng cũng phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.

Các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ các quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở các vùng đất tiềm năng. Lợi thế vẫn đang nghiêng về các CĐT lớn, có tiềm lực tài chính mạnh khi triển khai các dự án quy mô lớn nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, các CĐT vừa và nhỏ, nếu không triển khai các dự án quy mô đủ lớn, phải tự thả thuận đền bù giải phóng mặt bằng.

Trúng đấu giá đất – xác lập mặt bằng cao

Tiếp theo, câu chuyện đấu giá đất trúng giá cao đã khiến cục bộ một số khu vực tại Hà Nội giá đất đã bị đẩy lên cao. Đều này ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch. Gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và sau đó tổ chức lại.

Thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung-cầu trong thời gian tới. Về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.

Các chuyên gia của VARS đã đề xuất các giải pháp như kiểm soát việc đấu giá đất, cụ thể: Thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; Xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc; Đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể; Xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá); Xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu...

Câu chuyện “Cầu phục hồi"

Trên thực tế, nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao. Trong đó, có một phần nhu cầu chưa được đáp ứng do giới hạn về khả năng tài chính. Nhu cầu nhà ở “giá nào cũng có”.

Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền là nhu cầu ở thực chính của thị trường. Nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng ở mức cao và đang không ngừng tăng cùng sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu. Tư duy “mảnh đất cắm dùi” đang dần được thay thế. Làn sóng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng.

Nhu cầu đầu tư BĐS phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” chung cư ngắn hạn. Nhu cầu đầu tư được dẫn dắt bởi nguồn cung mới.

Nhu cầu mua BĐS, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47 nghìn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Hơn 70% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.

Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót “lướt sóng” căn hộ “cắt lỗ” do gặp áp lực tài chính

Giao dịch thấp tầng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9.000 giao dịch.

Phân khúc đất nền, giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các CĐT phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị “cắt lỗ”, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được các nhà đầu tư “săn lùng”.

Giao dịch thứ cấp tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận “đau” 1 lần, mạnh dạn “cắt lỗ” các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Các sản phẩm có pháp lý đảm bảo, giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn hút thanh khoản thị trường khi nguồn cung sơ cấp có mức giá “neo” cao. Lượng giao dịch nhưng vẫn còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Đấu giá đất tại một số khu vực có số lượng đủ lớn khi nhận mức giá trúng khá hợp lý, tăng khoảng 10% so với giá khởi điểm trong bối cảnh nguồn cung đất nền “sạch” ngày càng khan hiếm.

Link nội dung: https://businessinvestmentvn.com/bat-dong-san-nha-o-nguon-cung-yeu-va-cuc-bo-se-dan-duoc-giai-toa-trong-nam-2025-a212767.html