Hãng tin CNBC cho hay thị trường bất động sản Trung Quốc, vốn đã chao đảo trong nhiều năm, giờ đây đang đối mặt với một cơn bão mới: dân số sụt giảm không phanh.
Hậu quả là giá nhà lao dốc xuống mức thấp nhất 7 tháng khiến hơn 65 triệu căn hộ bỏ trống – đủ sức chứa toàn bộ dân số Pháp nếu phát cho mỗi người một căn, đang trở thành nỗi ám ảnh của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Tình trạng dư thừa nhà ở không phải là mới ở Trung Quốc, nhưng giờ đây nó càng trở nên trầm trọng hơn bao giờ hết.
Thừa nhà thiếu người
Trong nhiều thập kỷ, đầu tư vào bất động sản được xem là con đường làm giàu chắc chắn. Người dân đổ xô mua nhiều căn hộ với hy vọng giá sẽ tăng vọt, trong khi các chính quyền địa phương lại quá phụ thuộc vào nguồn thu từ việc bán đất để tài trợ cho các dự án phát triển. Điều này đã dẫn đến việc xây dựng ồ ạt, nhiều khi vượt xa nhu cầu thực tế của người dân.
Hệ quả là sự xuất hiện của những "thành phố ma" – những khu đô thị mới toanh với cơ sở hạ tầng hiện đại nhưng lại vắng bóng người. Các dự án chung cư cao cấp, biệt thự sang trọng, trung tâm thương mại lộng lẫy mọc lên san sát nhưng đèn điện không bao giờ được thắp sáng.
Theo Bloomberg Economics, tính đến giữa năm 2024, Trung Quốc đang có khoảng 60 triệu căn hộ chưa bán được trên toàn quốc – tương đương hơn bốn năm doanh số thông thường nếu không có thêm biện pháp hỗ trợ nào thêm.
Trong khi đó S&P Global Ratings ước tính, diện tích sàn hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ đạt 738 triệu mét² vào cuối tháng 8/2024, tăng từ mức dưới 600 triệu m² giai đoạn 2018–2022.
Tờ Fortune Asia cũng ghi nhận ít nhất có 50 khu đô thị dư thừa (ghost cities) với tổng số căn hộ trống ước tính dao động từ 65 triệu đến 80 triệu căn. Những khu này được xây lên để "thủ sẵn" cho hàng triệu dân nhưng thực tế vắng tanh.
Nếu tính dân số Pháp năm 2024 là 67 triệu dân thì những căn hộ trống này đủ sức phát cho mỗi người dân một căn mà vẫn còn thừa.
Giờ đây, khi tỷ lệ sinh giảm mạnh và dân số già hóa, nhu cầu mua nhà càng suy yếu. Từ năm 2022, Trung Quốc lần đầu tiên ghi nhận số người chết vượt số người sinh, khiến dân số chính thức bước vào giai đoạn suy giảm.
Theo CNBC, dân số Trung Quốc ước tính giảm từ 1,41 tỷ người hiện nay xuống dưới 1,39 tỷ vào 2035, khiến nhu cầu nhà ở mỗi năm giảm thêm 0,5 triệu căn trong thập niên 2020 và 1,4 triệu căn trong thập niên 2030, so với đóng góp dương 1,5 triệu căn mỗi năm trong những năm 2010.
Nguyên nhân chủ yếu do tỷ lệ sinh thấp (dưới 1,1 con/phụ nữ) và số người cao tuổi ngày càng tăng, dù chính phủ đã bãi bỏ chính sách một con từ 2016 và tung ra nhiều gói hỗ trợ sinh con, nhưng hiệu quả rất hạn chế trước áp lực về chi phí nuôi dạy, việc làm và an sinh xã hội
Dữ liệu mới nhất cho thấy dân số Trung Quốc đã giảm liên tiếp trong ba năm qua, một xu hướng chưa từng có trong lịch sử hiện đại.
Thậm chí Goldman Sachs ước tính nhu cầu nhà ở mới tại các thành phố lớn sẽ chỉ còn dưới 5 triệu căn mỗi năm trong những năm tới, bằng một phần tư so với mức đỉnh vào năm 2017.
Tờ Financial Times (FT) cho hay giá nhà mới trên khắp 70 đô thị lớn của Trung Quốc giảm 0,2% chỉ riêng trong tháng 5/2025, trong khi giá nhà cũ giảm 0,5%, đánh dấu mức giảm mạnh nhất trong nhiều tháng gần đây. So với cùng kỳ năm trước, giá nhà mới đã giảm 3,5% và đúng hai năm qua thị trường này gần như đi ngang trong biên độ rộng.
Đặc biệt việc trẻ em giảm mạnh đã tác động lên các dự án nhà ở gần trường học. Số liệu của CNBC cho thấy gần 36.000 trường mẫu giáo tại Trung Quốc đã đóng cửa trong hai năm qua, số học sinh mầm non giảm hơn 10 triệu, gần 13.000 trường tiểu học đóng cửa từ 2022–2024.
Hậu quả là nhà gần trường học từng được "thổi giá" trước đây thì nay với dân số giảm và nới lỏng chính sách tuyển sinh căn cứ hộ khẩu, giá trị các dự án này đã suy giảm, nhiều căn hộ đã mất khoảng 20% giá trị so với hai năm trước.
Theo CNBC, từ cuối 2020 đến nay, bất chấp nhiều biện pháp nới lỏng tín dụng và kích cầu, giá nhà mới vẫn giảm sâu nhất trong bảy tháng vào tháng 5/2025. Lượng bán nhà mới ở 30 thành phố lớn giảm 11% so với cùng kỳ đầu tháng này (so với giảm 3% tháng 5).
Bài toán dân cư
Báo cáo của Goldman Sachs cho thấy dù đô thị hóa vẫn tiếp diễn, nhu cầu nhà ở nâng cấp (housing upgrade) sẽ bù đắp một phần nhu cầu sụt giảm, nhưng dân số giảm có thể cắt tới 1,4 triệu căn mỗi năm trong thập kỷ tới.
Nhiều chuyên gia cảnh báo, để thị trường hồi phục bền vững cần có chính sách tăng dân số đi kèm cải thiện phúc lợi và cơ hội việc làm cho thế hệ trẻ, đồng thời tái cơ cấu kinh tế địa phương để giảm phụ thuộc vào doanh thu bán đất và xây dựng.
Trong bối cảnh này, khả năng "hồi sinh" của thị trường bất động sản Trung Quốc phụ thuộc lớn vào hiệu quả của các chính sách dân số và cải cách sâu rộng, chứ không chỉ là các "miếng vá" tài chính.
Con số 65–80 triệu căn hộ trống không chỉ là con số về tồn kho, mà còn là "bài toán nhân khẩu" mà Bắc Kinh phải giải quyết để tránh khủng hoảng kép: dư cung nhà ở và dân số suy giảm.
Hãng tin CNBC cho rằng sự dư thừa nhà ở khổng lồ này đang tạo ra những gánh nặng nặng nề cho nền kinh tế Trung Quốc.
Nhiều người mua nhà, đặc biệt là những người mua để đầu tư, đang chứng kiến tài sản của họ "bốc hơi" hàng chục phần trăm giá trị. Điều này tạo ra sự bất mãn sâu sắc trong xã hội và làm suy yếu niềm tin vào thị trường.
Ngoài ra, các chính quyền địa phương và các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với khoản nợ khổng lồ. Doanh thu từ bán đất giảm mạnh, trong khi các dự án bỏ dở hoặc không có người mua vẫn ngốn chi phí duy trì.
Nguy hiểm hơn, sự đổ vỡ của các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande đã phơi bày những lỗ hổng nghiêm trọng trong hệ thống tài chính Trung Quốc, đặt ra nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tài chính diện rộng.
Dù chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp để "giải cứu" thị trường, từ nới lỏng chính sách cho vay đến trợ cấp mua nhà, nhưng hiệu quả vẫn còn hạn chế. Các nhà kinh tế cho rằng, chừng nào Trung Quốc chưa giải quyết được gốc rễ của vấn đề – đó là sự mất cân bằng giữa cung và cầu do dân số giảm và mô hình tăng trưởng cũ – thì thị trường bất động sản khó có thể phục hồi bền vững.
*Nguồn: CNBC, FT, Fortune, BI