Hai thập kỷ vẫn hoang tàn
Nhiều năm qua, đô thị vệ tinh từng được kỳ vọng sẽ giảm tải cho trung tâm, mở rộng không gian sống, đem lại cơ hội an cư cho đông đảo người dân. Tuy nhiên, thực tế triển khai chưa được như mong đợi. Có nơi hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, thiếu các tiện ích y tế, giáo dục, thương mại; có dự án vướng mắc pháp lý, triển khai dở dang khiến giấc mơ an cư của nhiều người bị treo lơ lửng.
Dù đường sá được đầu tư nhưng thiếu tiện ích xã hội khiến Nhơn Trạch vắng bóng cư dân.
Theo thống kê, hiện khu vực TPHCM và các tỉnh lân cận có 18 dự án đô thị quy mô hơn 100 ha với tổng diện tích hơn 16.500 ha, trong đó 8 dự án đã và đang triển khai. Đây được xem là những khu đô thị vệ tinh điển hình.
Động lực và dư địa cho đô thị vệ tinh càng mạnh mẽ trong bối cảnh các tỉnh thành sáp nhập, địa giới hành chính và không gian phát triển được mở rộng, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của người dân đến những vùng đất mới có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên trên thực tế, một số dự án ở khu vực vệ tinh được đầu tư tiện ích hiện đại nhưng vẫn vắng bóng cư dân.
Cụ thể, vào năm 1996, đề án Khu đô thị mới Nhơn Trạch được phê duyệt có diện tích lên đến hàng ngàn hecta với định hướng sẽ trở thành đô thị loại II của tỉnh Đồng Nai, dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người cho diện tích 8.000 ha với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...
Đến 2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, xác định huyện Nhơn Trạch là một trong các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch, giáo dục đào tạo và khoa học công nghệ của tỉnh Đồng Nai.
Theo quy hoạch, Nhơn Trạch sẽ là thành phố mới với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng, sau hơn 2 thập kỷ, tuy thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng các khu đô thị được xây dựng hoành tráng vẫn nằm âm u, hoang lạnh, ít người ở một cách lạ thường.
Tương tự, thành phố Mới Bình Dương (TPHCM) với 1.000 ha được xem là một Singapore thu nhỏ, được kỳ vọng đủ khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Một khu biệt thự hoang phế gần 20 năm qua ở Nhơn Trạch.
Từ việc quảng cáo của siêu dự án này, thời điểm cách đây hơn 10 năm nơi đây đã tạo nên cơn sốt đất chưa từng có trong lịch sử Bình Dương. Mỗi ngày có hàng trăm khách hàng cả nước đổ về thành phố Mới Bình Dương để mua đất... Hàng loạt nhà phố, biệt thự, chung cư mọc lên; đất đai được phân lô bán nền tràn lan.
Thế nhưng sau gần 10 năm, những khu nhà hoành tráng, những biệt thự hạng sang bị rêu phủ, những dãy nhà thẳng tắp xây dựng dọc theo tuyến đường được quy hoạch bài bản nhưng vắng bóng người. Do xây xong nhiều năm nhưng không có người ở, những khu dân cư trong thành phố mới hiện đã bắt đầu hư hỏng, xuống cấp, tạo nên khung cảnh đầy ma mị.
Thất bại do đâu?
Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng hiện đại, nhiều tiện ích và mảng xanh nhưng vắng bóng người ở thì đó chỉ là “đô thị ma”.
Tại TPHCM, một số khu đô thị được phát triển rất tốt về thiết kế và tiện ích nhưng số lượng cư dân vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân nằm ở vị trí và kết nối. Như vậy, các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố đầu tiên là nằm cách trung tâm khoảng 30 - 40 km. Đồng thời, phải có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm.
Bên cạnh đó, giá bất động sản tại những khu vực này phải thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40-50%, từ đó mới đủ sức hấp dẫn để cư dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.
Ông Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia quy hoạch kiến trúc cũng cho rằng, vị trí chỉ là một phần nhỏ quyết định sự thành công khu đô thị vệ tinh. Kinh nghiệm từ khu đô thị Nam Sài Gòn cũng các quy hoạch thành công ở Thượng Hải hay Mỹ cho thấy, một khu đô thị muốn phát triển bền vững cần hội tụ 3 yếu tố ngay từ đầu.
Trước hết là quy hoạch bài bản với định hướng rõ ràng và có sự tham gia của các chuyên gia. Kế đến là hạ tầng đi trước, bao gồm trường học, đường xá, bệnh viện để tạo nền tảng thu hút cư dân. Yếu tố cuối cùng là kế hoạch triển khai hợp lý, xác định rõ thứ tự ưu tiên để từng bước đưa quy hoạch vào thực tế.
Để các khu đô thị vệ tinh phát triển đúng hướng, cần chính sách ưu đãi và cơ chế đặc thù cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá trung bình.
Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất của đô thị vệ tinh là khung pháp lý cho quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Cụ thể, trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), thách thức lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở việc triển khai hạ tầng mà còn ở cơ chế pháp lý và tài chính. Thực tế metro số 1 tại TPHCM mới chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng xung quanh, chứ chưa đạt đúng tinh thần TOD - tức là quy hoạch và khai thác đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến cùng với dự án giao thông.
4 tiêu chí xây dựng đô thị vệ tinh
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM và một số địa phương khác.
Trong bối cảnh tái cấu trúc không gian phát triển vùng, việc xây dựng đô thị vệ tinh cần tập trung vào 4 tiêu chí là kết nối giao thông: đường sắt đô thị, đường cao tốc, metro liên vùng; hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công viên; kinh tế việc làm: phát triển khu công nghiệp, khu dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo tại đô thị vệ tinh để tạo sức hút cư trú bền vững và giá nhà vừa túi tiền.
Để các khu đô thị này phát triển đúng hướng, cần chính sách ưu đãi và cơ chế đặc thù cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá trung bình. Cần cho phép chuyển đổi linh hoạt dự án tồn kho sang phân khúc ở thực, tránh lãng phí nguồn lực; đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án; kiểm soát rủi ro hạ tầng chậm tiến độ, dự án treo, bảo đảm quyền lợi người dân.