Ảnh minh hoạ.
Tại tờ trình Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường thừa nhận việc xác định giá đất thời gian qua còn gặp vướng mắc, bất cập.
Theo các chuyên gia, giá đất luôn là một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, đây là lúc cần một cơ chế minh bạch, khoa học và đồng bộ để đưa giá đất về đúng giá trị thực, tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường
Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2024, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) kiến nghị giữ nguyên các Điều 158, 159, 160 và 162 trong Mục 2 về Giá đất của Luật hiện hành.
Thay vì sửa đổi, VVA đề xuất Chính phủ cần bổ sung các hướng dẫn cụ thể nội dung các Điều, Khoản trên của Luật nhằm đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi hành Luật
Theo đó, các quy định liên quan đến giá đất trong Luật Đất đai hiện hành về cơ bản đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu: vừa phù hợp với lý luận về giá đất, vừa tương thích với hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế – tổ chức mà ngành Thẩm định giá Việt Nam là thành viên. Những quy định này cũng đã được kiểm chứng là phù hợp với thực tiễn thị trường đất đai tại Việt Nam và đảm bảo tuân thủ định hướng chỉ đạo của Bộ Chính trị theo Nghị quyết số 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.
Theo ông Thỏa, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã xác lập đường lối đổi mới toàn diện, mở ra giai đoạn phát triển mới của đất nước với nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Từ đó, định hướng hoàn chỉnh là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trên cơ sở đó, khi quyền sử dụng đất được xác định là một loại hàng hóa được mua bán trong cơ chế thị trường, thì tất yếu nó phải vận hành theo các nguyên lý của kinh tế thị trường. Trong cơ chế này, giá cả là phạm trù trung tâm, được hình thành và vận động theo các tín hiệu khách quan của quy luật kinh tế, đặc biệt là quy luật cung – cầu, lưu thông tiền tệ và cạnh tranh. Vì vậy, dù bất kỳ chủ thể nào nắm quyền quyết định giá – kể cả Nhà nước – cũng cần tôn trọng và tuân thủ nguyên tắc thị trường. Đây là yêu cầu khách quan của cơ chế giá trong nền kinh tế thị trường.
Từ đó, ông Thỏa cho biết VVA khẳng định: Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai – có quyền quyết định giá. Tuy nhiên, trong điều kiện mà quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa và đang vận hành trong thị trường, thì việc Nhà nước định giá theo nguyên tắc thị trường hoàn toàn không mâu thuẫn với bản chất quản lý kinh tế của Nhà nước trong cơ chế hiện nay.
“Nếu vì lo ngại các hệ quả từ cơ chế giá thị trường (trong bối cảnh thị trường chưa được điều tiết hiệu quả) mà quay trở lại với phương thức định giá mang tính hành chính, phi thị trường, thì sẽ dẫn tới tình trạng tồn tại song song giữa ‘giá bao cấp’ và ‘giá thị trường’. Điều này không những không ổn định được thị trường, mà còn đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm, thiếu minh bạch, đồng thời làm gia tăng nguy cơ cơ chế ‘xin – cho’, đặc quyền, đặc lợi”, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa nhận định.
Đề xuất xây dựng giá đất “độc lập” với thị trường
Theo ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), khi xây dựng bảng giá đất, việc xác định giá đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất hay đất thương mại - dịch vụ gần như không thể áp dụng được các phương pháp định giá theo quy định, mà đều phải nội suy theo tỷ lệ phần trăm so với giá đất ở.
Các quyết định ban hành bảng giá đất của nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng cách tính này, cho thấy Hội đồng thẩm định bảng giá đất không thể thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, vốn yêu cầu việc xác định giá đất trong bảng giá đất phải thực hiện theo các phương pháp định giá đất (không có phương pháp nào cho phép nội suy). Điều này đồng nghĩa, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường cho giai đoạn 2026 vẫn có nguy cơ lặp lại hạn chế này.
Cũng theo ông Cường, việc xác định tách biệt và bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khác với nguyên tắc thị trường áp dụng cho việc xác định giá đất cụ thể - sẽ giúp chính sách vừa phù hợp với lý thuyết, vừa không tạo ra biến động chính sách. Quy định bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương có đủ thẩm quyền, chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất, phù hợp với việc ổn định nguồn thu ngân sách, nhưng không tạo ra biến động cho đối tượng chịu sự điều chỉnh.
Vì vậy, việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất độc lập với giá thị trường, sẽ tạo ra sự ổn định cho các đối tượng điều chỉnh (chi phí sản xuất của các thành phần kinh tế). Đồng thời, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính sẽ không bị chi phối bởi biến động phức tạp, mang tính chu kỳ và khó dự báo của thị trường bất động sản Việt Nam.
Cần xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia
Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, giải pháp căn cơ nhất là xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia.
“Một hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần được thành lập, ban hành khung giá dựa trên dữ liệu lớn, có tham vấn chuyên gia và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, vì nguy cơ lợi ích nhóm là rất lớn”, TS Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.
Đồng thời cho hay, song song đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước là nhiệm vụ trọng tâm. Hệ thống này phải ghi nhận đầy đủ các giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, giúp phản ánh đúng cung - cầu và loại bỏ giao dịch ảo vốn là "đất diễn" cho đầu cơ.
Để triệt tiêu động cơ đầu cơ, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, Nhà nước cần áp dụng thuế chống đầu cơ, đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra, cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô cũng cần được thực hiện nghiêm túc, tức khi Nhà nước đầu tư hạ tầng khiến giá đất tăng, phần giá trị gia tăng đó phải thuộc về toàn dân thông qua thuế, phí hoặc đấu giá, chứ không thể chảy vào túi một nhóm cá nhân.
Vị này cũng đề nghị, cho phép giá giao dịch dân sự chênh lệch so với giá Nhà nước trong biên độ hợp lý nhưng phải có trần, nhằm giữ sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm ổn định.
Giá đất cần kéo giảm giá nhà
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp; trong đó, về phía Nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai hợp lý. Giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.
Theo ông Châu, việc sửa đổi, bổ sung lại quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết, bảo đảm quyền của Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai.
"Điều này sẽ tránh được tình trạng giá đất do Nhà nước quyết định chạy theo đuôi thị trường, không có điểm dừng. Với thị trường thứ cấp mua qua, bán lại giữa chủ đầu tư và người dân sẽ do thị trường tự điều tiết. Nhà nước điều tiết qua các công cụ như về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản...", ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Theo Chủ tịch HoREA, các quy định trong dự thảo mới sẽ tránh được các bất cập triển khai bảng giá đất hiện nay. Ví dụ, một hộ gia đình tại TP.HCM chuyển mục đích sử dụng đất 400 m 2 mà phải nộp tiền sử dụng đất 14 tỉ đồng là quá phi lý. Hay trường hợp tương tự tại Nghệ An phải nộp 4,5 tỉ theo ông đều "rất vô lý".
Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, việc tiền thuê đất tăng sẽ gây ra hệ quả chi phí logistics sẽ tăng, đẩy giá hàng hóa, dịch vụ lên cao và cuối cùng là làm suy giảm sức cạnh tranh của cả nền kinh tế.
Giá đất phải hài hòa tất cả
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, giá đất phải hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế; doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm; cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường.
Từ quan điểm trên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào. Một cổng thông tin điện tử mở cho toàn dân, để khi người dân nhận được giấy thông báo thuế 1 - 2 tỉ đồng, vẫn có thể lên cổng này, truy cập, tra cứu để biết mức thu đó dựa trên căn cứ, cơ sở, thông lệ nào. Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao.
Theo Luật sư Trương Anh Tú cần thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích. Nên bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này, để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn. Từ đó, chúng ta sẽ có cơ chế giá khách quan hơn. Người dân tự định giá cho đất của họ, doanh nghiệp tự định giá, không thắc mắc nhà nước áp định giá thế nào. Nhà nước không thu trên khung giá, mà thu trên cơ sở giao dịch thực tế. Dân lách luật, nhà nước không tìm giá chính xác, buộc tìm đến khung giá. Cần khung giá phù hợp, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải "tiệm cận giá thị trường" bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn.
Ban hành Bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm
Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất hiện nay, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, trong công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các hoạt động hợp nhất, sáp nhập. Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.
Theo ông Võ Anh Tuấn, thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.
Để khắc phục những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất, ông Võ Anh Tuấn cho biết, hiện nay cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10 tới. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.