Mất cân đối
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc lõi của thị trường, nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay.
Trong quý III/2025, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm 5% so với quý trước. Nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý. Miền Bắc đóng góp 49% nguồn cung bất động sản nhà ở mở bán mới trong quý III/2025, giảm 4% so với quý trước nhưng vẫn dẫn đầu cả nước. Miền Nam đóng góp 27% nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý III/2025, duy trì đà tăng tích cực.
Miền Nam đóng góp 27% nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý III/2025.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE nhận định, tình trạng lệch pha cung cầu chưa được cải thiện, nhất là tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội và TPHCM. Hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2.
Cụ thể, giá bán sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá bán khoảng 5 - 10% so với giai đoạn mở bán trước đó. Giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TPHCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, JLL Việt Nam cho biết, thị trường ghi nhận 739 giao dịch thành công trong quý III/2025, tăng gấp 6 lần so với quý đầu năm. Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận 54 căn được tiêu thụ, tăng gần gấp đôi so với quý I/2025. Giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp đạt 5.076 USD/m2, giảm 0,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán nhà liền thổ sơ cấp ở mức 16.842 USD/m2, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết: “Mức tăng giá trên cả thị trường sơ và thứ cấp, dù đã ở mức cao, cho thấy niềm tin vững chắc của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời dài hạn của bất động sản nhà ở TPHCM”.
Người mua ở thực gặp khó
Tương tự, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn TPHCM của CBRE cho rằng, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản thấp tầng TPHCM đang dần hồi phục.
Quý III/2025 ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng hơn 100% so với quý trước, chủ yếu tập trung ở khu Tây như Bình Tân, Bình Chánh - nơi vẫn còn quỹ đất và mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, bà Thanh cũng lưu ý rằng mặt bằng giá cao và nguồn cung trung cấp ngày càng thu hẹp đang khiến người mua ở thực gặp nhiều khó khăn.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản thấp tầng TPHCM đang dần hồi phục.
Còn theo báo cáo của Hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, quý III/2025, giá chào bán sơ cấp căn hộ ở TPHCM đạt 3.752 USD/m2, tăng 8,8% so với năm trước. Đáng chú ý, mức tăng này do 90% dự án hiện hữu giữ nhịp giá chào ổn định nhằm cạnh tranh với các dự án mới tại các khu vực lân cận.
Về nguồn cung, trong quý III/2025, thị trường ghi nhận 1.800 căn hộ mới và 2.600 căn tồn kho, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 4.400 căn. Trong quý này, nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang (chiếm 57%) và trung cấp (43%). Thủ Đức chiếm 80% nguồn cung mới (The Privé, Elysian), theo sau là khu Tây (Trellia Cove) và khu Nam (Khải Hoàn Prime). Khu vực phía Bắc không ghi nhận bất kì dự án mới nào trong suốt 3 năm qua.
Nhu cầu thị trường trong quý III/2025 duy trì nhịp ổn định, với 2.200 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 49%. Các dự án mới mở ghi nhận sức cầu tích cực, với 1.650 căn được bán nhờ nguồn cung giới hạn và phương thức thanh toán kéo dài. Hàng tồn kho tiêu thụ được khoảng 500 căn, một phần vì quỹ căn vị trí tốt còn ít và yêu cầu thanh toán gấp rút.
Trong quý IV/2025, thị trường dự kiến khoảng 4.500 căn mới, chủ yếu từ các dự án hiện hữu. Nhu cầu đối với sản phẩm mở bán mới tiếp tục duy trì ổn định, thúc đẩy giá bán sơ cấp đạt gần 4.000 USD/m2.