Thị trường căn hộ Hà Nội có diễn biến mới, người mua thực sắp đón tin vui?

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, diễn biến trong tháng 11 là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố: áp lực lãi suất gia tăng, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn thu hẹp, giá chuyển nhượng chạm vùng “kháng cự”, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì tương đối ổn định. “Thị trường không suy yếu trên diện rộng, mà đang tự điều chỉnh để quay về trạng thái cân bằng hơn”, ông Tiến nhận định.

Thanh khoản giảm nhưng chưa rơi khỏi mặt bằng cao

Dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy, đà “hạ nhiệt” này không mang tính tiêu cực hay suy thoái, mà phản ánh một nhịp nghỉ kỹ thuật cần thiết của thị trường sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Xét trên toàn thị trường, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng trong tháng 11/2025, giảm 18% so với tháng trước. Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm, cho thấy thanh khoản dù suy giảm nhưng chưa rơi vào trạng thái trầm lắng.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc. Căn hộ thứ cấp, đặc biệt là phân khúc cao tầng chịu tác động rõ rệt nhất khi ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10. Trong khi đó, phân khúc nhà thổ cư và thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%, phản ánh tâm lý nắm giữ dài hạn và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính của nhóm khách hàng này.

Không ít nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, chấp nhận giảm giá chào bán nhưng vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm người mua. Ảnh minh hoạ

Dù vậy, căn hộ cao tầng vẫn tiếp tục giữ vai trò trụ cột của thị trường thứ cấp, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt suốt 6 tháng liên tiếp.

Một trong những điểm đáng chú ý của tháng 11 là mức sụt giảm mạnh về thanh khoản tại hai đại đô thị lớn nhất phía Đông và phía Tây Hà Nội. Vinhomes Ocean Park ghi nhận khoảng 880 giao dịch, giảm gần 40% so với tháng trước, trong khi Vinhomes Smart City chỉ đạt khoảng 310 giao dịch, mức giảm cũng lên tới 40%.

Ngược lại, nhóm các dự án còn lại trên thị trường chỉ giảm nhẹ khoảng 4%, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Theo giới phân tích, đây là tín hiệu cho thấy thị trường không suy yếu đồng loạt, mà đang bước vào quá trình “lọc” những khu vực từng có mức độ đầu cơ cao, nơi dòng tiền ngắn hạn đóng vai trò chủ đạo trong giai đoạn tăng nóng trước đó.

Ông Trần Minh Tiến cho rằng, từ giữa năm 2025, dòng tiền đầu cơ đã tăng mạnh, đặc biệt ở các đại đô thị có thanh khoản cao và biên độ tăng giá nhanh. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu nhích lên từ tháng 10, cùng với việc giá chào bán chạm ngưỡng cao, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải rút lui. “Đây là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường, giúp giảm bớt yếu tố đầu cơ ngắn hạn”, ông Tiến nhấn mạnh.

Áp lực lãi suất và vùng kháng cự của giá

Bức tranh thị trường tháng 11 không thể tách rời diễn biến của lãi suất và tín dụng. Trong tháng, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 - 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%, tạo áp lực lên chi phí vốn.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ của người vay tăng mạnh. Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, chấp nhận giảm giá chào bán nhưng vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm người mua.

Ở góc độ giá cả, thị trường đã đi một chặng đường tăng khá dài trước khi bước vào nhịp điều chỉnh. Trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng khoảng 22%, lên mức 77 triệu đồng/m2; Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt khoảng 98 triệu đồng/m2. Sang tháng 11, giá gần như đi ngang, chỉ nhích nhẹ khoảng 0,8%, cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Hiện chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là lực đỡ quan trọng cho thanh khoản.

Nhìn ở góc độ trung hạn, các chuyên gia cho rằng nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết để thị trường vận hành bền vững hơn. Dữ liệu lịch sử cho thấy, trong năm 2024, thị trường cũng từng có giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý 1/2025 trước khi phục hồi và tăng trưởng mạnh trở lại trong quý 2 và 3.

Theo ông Trần Minh Tiến, kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Khi dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp, thị trường sẽ được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng cũng được kỳ vọng giảm dần, giúp thanh khoản vận hành ổn định hơn.

Động lực cho giai đoạn tới đến từ hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm đang và sắp được triển khai tại Hà Nội, đặc biệt ở khu Đông và khu Tây. Các dự án như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở, cùng các tuyến metro mới được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy cho nhu cầu nhà ở, đồng thời giúp tái định vị giá trị các khu vực ven đô.

Theo dự báo của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt khoảng 37.000 - 38.000 giao dịch, tăng 4,5% so với năm 2025.

Nhu cầu ở thực vẫn là “bệ đỡ” thị trường

Ở góc nhìn khác, Savills Việt Nam cho rằng, dù lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ vào cuối năm, tâm lý thận trọng chủ yếu xuất hiện ở nhóm người mua trẻ phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực -yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối. Bà Thảo cho rằng, hiện chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là lực đỡ quan trọng cho thanh khoản.

Số liệu từ Báo cáo Bất động sản quý 3/2025 của Savills cũng cho thấy bức tranh tích cực tại hai đô thị lớn. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới lên tới 91%. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11%, trong khi lượng giao dịch tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 64%. Riêng các sản phẩm mới ra mắt đạt tỷ lệ hấp thụ tới 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn rất rõ nét.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng nóng, Savills cho rằng người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, cần tiếp cận thị trường với tâm thế chọn lọc và tính toán dài hạn hơn. Các yếu tố như pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày và khả năng chi trả bền vững cần được đặt lên hàng đầu.

Việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” khi hạ tầng còn nằm trên giấy, trong khi bỏ qua chi phí lãi vay, sinh hoạt và đi lại, có thể tạo ra áp lực tài chính lớn trong tương lai. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ giảm thiểu rủi ro và tận dụng tốt hơn cơ hội trong chu kỳ thị trường mới.