Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian gần đây chứng kiến những phiên đấu giá đất gây sốc với mức giá trúng cao ngất ngưởng, vượt xa giá trị thực tế. Tuy nhiên, sao đó các lô đất được bỏ giá cao nhanh chóng bị người trả giá bỏ cọc. Tình trạng này không chỉ phản ánh sự bất ổn trong các phiên đấu giá mà còn là hồi chuông cảnh báo cho các nhà đầu tư về nguy cơ chạy theo những cơn sốt đất ảo, trong khi các lựa chọn bất động sản khác, như đất trong các khu đô thị, có thể mang lại giá trị thực tế và bền vững hơn.
Điển hình là vụ đấu giá 27 lô đất tại quận Hà Đông vào ngày 19/10/2024, khi giá trúng cao nhất đạt 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, đến nay đã có 22 người trúng đấu giá bỏ cọc, từ chối nộp tiền sử dụng đất theo cam kết.
Trước đó, tại phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức vào ngày 19/8/2024, giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kéo dài 19 tiếng, từ 8 giờ sáng đến gần 5 giờ sáng hôm sau, thu hút hơn 1.000 hồ sơ tham gia. Tổng giá trị các lô đất trúng đấu giá lên tới gần 190 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, 8/19 thửa đất trúng đấu giá tại đây vẫn chưa được nộp tiền, cho thấy dấu hiệu bỏ cọc rõ ràng.
Cùng với vụ đấu giá ở Hoài Đức, vụ đấu giá đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội vào ngày 10/8/2024 đã gây chú ý khi 68 lô đất thu hút gần 7.000 hồ sơ tham gia. Giá khởi điểm thấp, nhưng sau nhiều vòng đấu, giá trúng cao nhất vượt 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá ban đầu. Tuy nhiên, đến tháng 9/2024, chỉ 13 lô có giá trúng thấp được nộp đủ tiền, trong khi các lô giá cao từ 80-100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.
Tình trạng nhiều người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phản ánh tình trạng đầu cơ và “thổi giá” ảo, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản khu vực. Cụ thể, các phiên đấu giá đất như Hà Đông hay Hoài Đức đều có điểm chung: giá trúng vượt xa giá trị thực tế của khu vực, trong khi hạ tầng và tiện ích xung quanh chưa thực sự tốt.
Chẳng hạn, lô đất 262 triệu đồng/m2 tại Hà Đông nằm ở phường Phú Lương, cách quốc lộ 21B khoảng 1,7 km, dù có hạ tầng đồng bộ nhưng không phải vị trí trung tâm hay có tiềm năng kinh doanh vượt trội. Tương tự, khu đất ở Tiền Yên (Hoài Đức) nằm giữa vùng đồng ruộng, dân cư thưa thớt, chưa được đầu tư hạ tầng hoàn thiện. Những lô đất này, dù được quảng bá là “đất sạch” với pháp lý rõ ràng, vẫn chỉ là đất trống, chưa có công trình xây dựng hay giá trị sử dụng ngay lập tức.
Hậu quả của vụ việc ở Hoài Đức không chỉ dừng lại ở việc mất tiền cọc. Sau phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư nhanh chóng rao bán các lô đất với mức chênh từ 150 đến 600 triệu đồng/lô, nhưng thị trường nhanh chóng nguội lạnh khi không tìm được người mua tiếp theo. Một số chủ đất thậm chí phải cắt lỗ để thoát hàng, trong khi các môi giới từng tấp nập chào mời giờ đây cũng “biến mất”. Điều này cho thấy, mức giá trúng cao kỷ lục không phản ánh nhu cầu thực tế mà chỉ là kết quả của sự thao túng giá hoặc tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư.
Trong khi đó, với mức giá 133-262 triệu đồng/m2, nhà đầu tư hoàn toàn có thể sở hữu đất trong các khu đô thị đã được quy hoạch bài bản, có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và tiềm năng sinh lời rõ ràng hơn. Ví dụ, tại các khu đô thị ở Hoài Đức, Đan Phượng hay Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên giá đất dao động từ 100-200 triệu đồng/m2, nhưng đi kèm với đường sá rộng rãi, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại. Những bất động sản này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn có giá trị gia tăng bền vững, thay vì phụ thuộc vào sự “thổi giá” ngắn hạn như các lô đất đấu giá.
Hệ lụy của việc chạy theo cơn sốt đấu giá ảo là không nhỏ. Thứ nhất, nhà đầu tư có nguy cơ chôn vốn khi không bán được đất với giá kỳ vọng, thậm chí phải chịu lỗ nếu thị trường hạ nhiệt. Thứ hai, giá đất bị đẩy lên cao tạo ra mặt bằng giá ảo, làm méo mó thị trường bất động sản, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân bình thường ngày càng xa vời. Cuối cùng, các phiên đấu giá bất thường còn gây khó khăn cho công tác quản lý và định giá đất của cơ quan chức năng, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách dài hạn.
Đây là hồi chuông cảnh báo cho các nhà đầu tư về nguy cơ chạy theo những cơn sốt đất ảo, trong khi các lựa chọn bất động sản khác, như đất trong các khu đô thị, có thể mang lại giá trị thực tế và bền vững hơn. Nhà đầu tư cần nhận thức rằng, giá trị thực của bất động sản không nằm ở những con số kỷ lục được đẩy lên trong các phiên đấu giá, mà ở tiềm năng sử dụng và sinh lời bền vững. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc chạy theo các cơn sốt đất ảo không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn góp phần làm méo mó thị trường.
Trước thực trạng này, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo và thận trọng khi tham gia các phiên đấu giá đất. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từng nhận định rằng mức giá trúng cao bất thường thường xuất phát từ mục đích đầu cơ, “thổi giá” để tạo sóng, chứ không phản ánh đúng giá trị thực. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên xem xét kỹ tiềm năng thực sự của lô đất, bao gồm vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Ngoài ra, thay vì mạo hiểm với các lô đất đấu giá trống, nhà đầu tư có thể cân nhắc các sản phẩm bất động sản trong các dự án khu đô thị đã hoàn thiện. Những khu vực này không chỉ có giá cả hợp lý hơn mà còn mang lại giá trị sử dụng tức thì, từ ở thực đến kinh doanh, cho thuê. Việc bỏ ra số tiền lớn để sở hữu một lô đất trống với hy vọng “lướt sóng” trong bối cảnh thị trường biến động là một canh bạc đầy rủi ro.
