Tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" (Vietnam Real Estate Forum - VREF 2025), chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng bất động sản xuất hiện. Tuy nhiên, ở Việt Nam, con số này đã gấp khoảng 60 năm.
Việt Nam là đất nước có mật độ dân cư cao, gấp đôi Trung Quốc. Trong khi đó, bất động sản đang tăng giá với tốc độ chóng mặt.
Chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia.
Về thực trạng này, TS Lê Xuân Nghĩa đã chỉ ra 2 lý do. Thứ nhất là do nguồn cung quá hạn hẹp. Thứ hai, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả GDP cộng với lạm phát. Tức là trong khi tổng GDP và lạm phát khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền đã tăng tới 14-15%. Một lượng tiền lớn đã đi vào bất động sản khiến giá bất động sản tăng cao.
Về câu hỏi "Liệu giá nhà Việt Nam có giảm không?", vị chuyên gia trả lời: "Chúng tôi đã khảo sát rất nhiều chuyên gia và nhận thấy rằng, một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm mà thậm chí vẫn tăng. Họ cũng đồng tình với ý kiến, nếu nguồn cung tăng, trong đó có nhà ở xã hội, nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm".
Bên cạnh đó, TS Nghĩa bày tỏ, ở là nhu cầu thiết yếu mà giờ người dân còn không dám nghĩ tới. Đây là vấn đề rất lớn về mặt dài hạn.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia chia sẻ, một khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản cho thấy, giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân phải mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm.
"Như vậy, giá nhà tại Việt Nam gần như gấp đôi so với trung bình của thế giới, chưa nói đến sức mua. Ngoài ra, chỉ số tăng giá bất động sản trong vòng 5 năm trở lại đây (từ năm 2019 đến nay) của Việt Nam, theo như VARS thông tin là tăng nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền, tăng đến 60-70%", TS Lực nói.
Mặc dù nguồn cung thiếu, nhu cầu thực có nhưng giao dịch thời gian qua chững lại. Có ý kiến cho rằng là do thiếu nguồn vốn, tuy nhiên vị chuyên gia khẳng định, không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mà vấn đề mấu chốt đó là, giá tăng quá cao, người dân mong chờ giá chững lại để mua.
TS Lực cho biết thêm, hiện nay, lãi suất ngân hàng rất hấp dẫn, cùng với đó là rất nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra loạt chính sách, gói ưu đãi kích cầu, khuyến khích người mua nhà. Nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản vẫn tăng 9,15% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn so với bình quân toàn thị trường. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, tức là người dân chưa vay tiền để đi mua nhà.
Từ thực tế này, TS Lực đồng tình với ý kiến của TS Nghĩa, một trong những giải pháp tốt nhất là cần phải tăng nguồn cung.
"Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ đó là sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị, bước đầu khoảng 60.000 tỷ, trong đó Trung ương là 30.000 tỷ đồng, chủ yếu dưới dạng phát hành trái phiếu của Chính phủ. Còn địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng.
Đặc biệt, cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Sơ bộ các dự án này có giá trị lên tới hàng chục tỷ đô. Nếu giải tỏa được, nguồn cung cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn", TS Lực nhấn mạnh.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ quốc gia.
Ngoài ra, vị chuyên gia kiến nghị phải sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ, vì hiện tại, có nhiều thông tin, số liệu khác nhau về bất động sản.
"Liên quan đến giá bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản đã yêu cầu Chính phủ phải can thiệp. Nếu giá bất động sản tăng 20% một quý, Nhà nước phải can thiệp. Vừa rồi, giá đã tăng nhiều hơn 20%. Thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá bất động sản phù hợp hơn cho cả người mua lẫn người bán", TS Lực cho biết.
