Hàng chục nghìn cư dân tại TP HCM vẫn đang sống trong những khu chung cư cũ xuống cấp, tiềm ẩn rủi ro mất an toàn mỗi ngày. Trong khi đó, bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn loay hoay với nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ.
Hàng chục nghìn cư dân tại TP HCM vẫn đang sống trong những khu chung cư cũ xuống cấp
Ì ạch di dời
TP HCM hiện có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Trong số 462 chung cư đã hoàn tất kiểm định, có 332 chung cư thuộc cấp B, 114 cấp C và 16 chung cư cấp D – mức độ nguy hiểm cao, buộc phải di dời.
Dù công tác kiểm định đã hoàn thành từ giai đoạn 2016–2017, tiến độ xử lý 16 chung cư cấp D (tổng cộng 1.194 hộ dân) đến nay vẫn rất chậm. Thành phố mới di dời hoàn toàn 534 hộ tại 9 chung cư, gồm: 128 Hai Bà Trưng, 23 Lý Tự Trọng, 6 Bis Nguyễn Tất Thành, 40/1 Tân Phước, 47 Long Hưng, 170–171 Tân Châu, 440 Trần Hưng Đạo, 155–157 Bùi Viện và Tân Hòa Đông. Trong 7 chung cư còn lại, 3 nơi mới di dời dang dở, 4 nơi chưa thể triển khai.
Việc chậm trễ khiến nhiều hộ dân tiếp tục sinh sống trong điều kiện mất an toàn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc người dân lo ngại quyền lợi bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa rõ ràng, sợ mất sinh kế hoặc thiếu quỹ nhà tạm cư. Ở chiều ngược lại, các dự án cải tạo chung cư cũ lại thiếu sức hút với nhà đầu tư do bị khống chế chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch. Nhiều khu đất không được xây dựng lại tại chỗ mà chuyển sang chức năng giáo dục, công cộng, gây khó khăn trong việc thống nhất phương án bồi thường.
Áp lực dự báo sẽ gia tăng khi TP HCM đang tiếp tục kiểm định 186 chung cư cũ, phần lớn thuộc cấp C. Kết quả kiểm định sắp tới sẽ đặt ra thách thức lớn hơn cho công tác di dời, tháo dỡ và tái định cư.
Khi “thuận mua vừa bán” trở thành điểm nghẽn
Tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP HCM khóa X, vấn đề cải tạo chung cư cấp D tiếp tục được nhiều đại biểu quan tâm. Trước thực trạng bế tắc kéo dài do phụ thuộc vào thương lượng, đại biểu Đoàn Ngọc Như Tâm đề nghị cần xem việc cải tạo chung cư cấp D là tình huống “cứu hộ khẩn cấp”, theo đó thành phố trực tiếp giải tỏa và bố trí tái định cư, thay vì áp dụng cơ chế “thuận mua vừa bán”.
TP HCM hiện có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975.
Cơ chế “thuận mua vừa bán”, vốn phù hợp với các dự án nhà ở thương mại thông thường, đang thể hiện rõ những hạn chế khi áp dụng cho chung cư cấp D – nơi yếu tố an toàn cần được đặt lên hàng đầu.
Thực tế cho thấy, việc yêu cầu đạt tỷ lệ đồng thuận gần như tuyệt đối là rào cản lớn trong các dự án xây lại chung cư cũ. Chỉ cần một bộ phận cư dân không đồng thuận cũng đủ khiến toàn bộ dự án đình trệ. Đại diện Sở Xây dựng thừa nhận điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là khâu di dời, khi người dân muốn biết trước giá bồi thường hoặc đưa ra mức giá quá cao, khiến dự án không thể có mặt bằng sạch, thời gian tạm cư kéo dài.
Về phía nhà đầu tư, việc triển khai cũng gặp nhiều khó khăn do mật độ xây dựng bị khống chế, số tầng hạn chế, không đủ quỹ căn hộ thương mại để bù đắp chi phí xây dựng và bồi thường.
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM, quy định hiện hành yêu cầu phải có tối thiểu 51% đại diện chủ sở hữu đồng thuận để lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp không đạt được tỷ lệ này, Nhà nước mới tổ chức đấu thầu hoặc sử dụng vốn đầu tư công.
Đối với các giải pháp như miễn tiền sử dụng đất hay tăng chỉ tiêu quy hoạch nhằm thu hút doanh nghiệp, Sở Xây dựng đánh giá tính khả thi không cao. Nguyên nhân là hầu hết chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành, chịu áp lực hạ tầng lớn nên khó điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2.000 hoặc 1/500. Bên cạnh đó, nhiều khu đất có diện tích dưới 1.000 m2 không bảo đảm hiệu quả tài chính, khiến nhà đầu tư e ngại. Công tác bồi thường phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước cũng gặp vướng mắc do sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công và Luật Đất đai.
>>> Xem thêm thông tin về chung cư cũ
Gỡ quy hoạch để mở lối cải tạo
Nhằm tháo gỡ các vướng mắc về chỉ tiêu quy hoạch và tăng sức hấp dẫn cho các dự án, UBND TP HCM mới đây đã yêu cầu các sở, ngành đẩy nhanh công tác tham mưu, với tinh thần bảo đảm tính khả thi thực tế để thu hút hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa vào cải tạo chung cư cũ.
Trong báo cáo gửi UBND TP HCM tháng 11/2025, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho biết đã rà soát chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch của 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó, 9 dự án đã có kết quả kiểm định buộc phải di dời, tháo dỡ khẩn cấp, gồm các chung cư: 47 Long Hưng, 40/1 Tân Phước, 170–171 Tân Châu, 155–157 Bùi Viện, 11 Võ Văn Tần, Trúc Giang, cùng các cụm chung cư Vĩnh Hội, Tôn Thất Thuyết và Hoàng Diệu.
Phần lớn các dự án này đang được điều chỉnh quy hoạch cục bộ đồ án 1/2.000. Tuy nhiên, một số phương án có sự thay đổi, như chung cư 170–171 Tân Châu được chuyển sang đất giáo dục, còn chung cư 11 Võ Văn Tần được kiến nghị đưa ra khỏi danh sách xây dựng mới. Với 10 dự án còn lại thuộc diện chỉnh trang, xây dựng mới, thành phố đang triển khai theo kế hoạch, điển hình là cụm chung cư Ngô Gia Tự, nơi UBND phường Vườn Lài đang lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500.
Đánh giá thực trạng này, đặc biệt với 9 dự án phải di dời khẩn cấp đã có kết quả kiểm định từ năm 2017, Sở Xây dựng thừa nhận việc chỉ áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch cũ, chưa đề xuất được chỉ tiêu mới phù hợp, là nguyên nhân khiến dự án thiếu tính khả thi và khó thu hút nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP HCM giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương đề xuất chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc theo hướng linh hoạt, khả thi hơn đối với các chung cư xây dựng trước năm 1994. Đồng thời, giao Sở Xây dựng tập trung tháo gỡ vướng mắc theo từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề xuất thành phố tiếp tục bố trí vốn chi thường xuyên trong năm 2026 để phục vụ công tác kiểm định, sửa chữa, hoàn thiện quy hoạch chi tiết, tạo cơ sở pháp lý cho việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.
15 chung cư cũ tại Hải Phòng chạm ngưỡng “cực nguy hiểm”, hàng loạt công trình phải xử lý khẩn cấp
Sau đợt kiểm định chất lượng mới nhất được tiến hành ngay sau bão số 3 năm 2024, Hải Phòng vừa ghi nhận một thực trạng đáng lo ngại: 15 chung cư cũ chính thức được xếp vào nhóm nguy hiểm cấp D - mức độ rủi ro cao nhất theo quy chuẩn đánh giá nhà chung cư.
Hà Nội đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, ưu tiên lập quy hoạch chi tiết trong quý 3/2025
Ngày 22/9, Ban chỉ đạo Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đã ban hành Kế hoạch hành động số 03/KH-BCĐ với loạt nhiệm vụ trọng tâm nhằm tăng tốc quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư xuống cấp vốn đã kéo dài nhiều năm.
TP.HCM ban hành cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
Sở Xây dựng TP.HCM vừa trình UBND TP.HCM văn bản số 5676 triển khai Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM. Chính sách tập trung vào hỗ trợ kinh phí hạ tầng, di dời dân cư, góp phần chỉnh trang đô thị.
theo Diễn đàn Doanh nghiệp
Mua bán nhà đất
Bạn muốn tin đăng của bạn hiển thị ở đây ? Thêm tài sản của bạn vào đây >>
Liên hệ
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
